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Las casas prefabricadas se han convertido en una alternativa moderna, sostenible y rápida a la construcción tradicional. Sin embargo, existe cierta confusión en torno a los requisitos legales para su instalación, especialmente en lo que respecta a licencias.
En este artículo te explicamos por qué una casa prefabricada necesita licencia de construcción, qué tipo de permisos son obligatorios y qué consecuencias puede tener instalarlas sin la documentación correspondiente.
¿Por qué necesitan licencia las casas prefabricadas?
Aunque se fabriquen fuera del terreno y su instalación sea mucho más rápida, las casas prefabricadas son edificaciones permanentes en la mayoría de los casos. Esto significa que deben cumplir la misma normativa urbanística y técnica que cualquier otra vivienda tradicional.Normativa aplicable: CTE, LOE y Licencia urbanística
Las casas prefabricadas están sujetas a las siguientes normativas:- CTE (Código Técnico de la Edificación): regula las condiciones técnicas que debe cumplir toda edificación en España (seguridad estructural, eficiencia energética, salubridad, accesibilidad…).
- LOE (Ley de Ordenación de la Edificación): establece los agentes que intervienen en el proceso (promotor, proyectista, constructor, dirección facultativa…) y sus responsabilidades.
- Licencia urbanística municipal: la normativa de cada ayuntamiento determina si el uso del suelo permite vivienda, y bajo qué condiciones.
Diferencias entre casas fijas, modulares y móviles
Es importante distinguir los distintos tipos de casas prefabricadas:- Casas modulares fijas: son las más habituales. Se colocan sobre cimentación y se consideran bienes inmuebles. Requieren licencia de obra nueva.
- Casas móviles o transportables: si no están ancladas al suelo, pueden clasificarse como bienes muebles. Aun así, en la mayoría de los casos requieren permisos, sobre todo si se usan como residencia habitual.
- Casas sobre ruedas (tiny homes): están sujetas a otra normativa distinta (como vehículos o casas móviles), pero no se puede vivir en ellas legalmente de forma permanente en suelo no urbanizable.
Tipos de permisos para casas prefabricadas
Una vivienda prefabricada no puede instalarse sin haber obtenido antes una serie de autorizaciones administrativas. Los principales permisos son:Licencia urbanística (obra nueva)
Es la licencia principal y obligatoria para construir cualquier vivienda en suelo urbanizable. Se tramita en el ayuntamiento correspondiente y su aprobación puede tardar entre 1 y 3 meses, dependiendo del municipio. Se debe presentar junto con el proyecto técnico firmado por arquitecto/a, justificando el cumplimiento de las normativas urbanísticas y técnicas.Licencia de obra
Aunque en algunos municipios se considera incluida en la licencia urbanística, en otros se tramita por separado. Permite realizar los trabajos de cimentación, acometidas, montaje e instalación de la vivienda en el terreno. Tanto la licencia urbanística como la de obra son esenciales para que la vivienda esté legalmente reconocida y pueda darse de alta en servicios como electricidad o agua.Estudios y documentación requeridos
Además de las licencias, se deben presentar distintos estudios técnicos y documentación oficial para legalizar correctamente la vivienda prefabricada.Proyecto técnico visado por arquitecto o ingeniero
Es el documento base para solicitar cualquier licencia. Incluye planos, memorias, cálculos estructurales, cumplimiento del CTE y eficiencia energética. Debe estar firmado por un profesional colegiado y visado por el colegio correspondiente.Estudio geotécnico y topográfico
- Geotécnico: evalúa la resistencia del terreno para definir el tipo de cimentación adecuada.
- Topográfico: define la forma y pendiente del terreno, así como su relación con las parcelas colindantes. Es esencial para ajustar el diseño y cumplir con las normas urbanísticas.
Alta en catastro, registro de propiedad y cédula de habitabilidad
- Alta en catastro y registro: una vez finalizada la obra, se inscribe la vivienda en el catastro como bien inmueble y se registra en el Registro de la Propiedad.
- Cédula de habitabilidad: certifica que la vivienda cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad y permite residir legalmente en ella.
¿Qué ocurre si se instala sin licencia?
Instalar una casa prefabricada sin haber obtenido previamente la licencia de construcción es ilegal, y puede tener consecuencias serias tanto a nivel legal como económico.Riesgos legales y sanciones
- Multas y sanciones económicas: los ayuntamientos pueden imponer multas de hasta 6.000 € o más si se detecta una vivienda sin licencia.
- Demolición o retirada forzosa: en casos graves, la administración puede ordenar la demolición de la vivienda.
- Imposibilidad de contratar suministros: sin licencia no se pueden legalizar las acometidas de agua, luz o saneamiento.
- Problemas para vender o hipotecar la vivienda: una casa no legalizada no puede inscribirse en el registro ni ser objeto de hipoteca, lo que complica su venta o transmisión.